Schuldzinsenabzug bei Erwerb eines teilweise vermieteten und teilweise selbst genutzten Hauses

In der Praxis kommt es häufiger vor, dass ein Haus mit mehreren Wohnungen teilweise zu eigenen Wohnzwecken und teilweise zur Vermietung vorgesehen ist. Wird der Erwerb teilweise mit Darlehen finanziert und zum anderen Teil mit Eigenmitteln bestritten, so muss es das Ziel sein, die Schuldzinsen in höchstmöglichem Umfang dem vermieteten Bereich zuzuordnen. Dadurch sind sie als Werbungskosten abzugsfähig. Gleiches gilt, wenn der Erwerb zu 100 % durch Darlehen finanziert wird. Bei dieser Zuordnung sind Fehler möglich, die eine steuerliche Anerkennung der Schuldzinsen beeinträchtigen. Der hierzu ergangenen Rechtsprechung der Finanzgerichte hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 01.04.2009 (Az.: IX R 35/08) einen weiteren Baustein hinzugefügt.

Ein Ehepaar erwarb im Jahr 2002 von der Mutter des Klägers ein Mehrfamilienhaus. Dieses hatte die Mutter vor dem Kauf in 6 Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Aufteilung war zum Zeitpunkt des Kaufs grundbuchlich noch nicht vollzogen. Zwei von den sechs Wohnungen wurden zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Sie umfassen 388 qm Wohnfläche. Das gesamte Haus hat eine Wohnfläche von 689 qm. Im Notarvertrag waren die Kaufpreise für die vier vermieteten Wohnungen mit insgesamt 305.000.-- € festgelegt. Dieser Wert entsprach nach Feststellungen des Finanzgerichts den Verkehrswerten. Der Kaufpreis für die größeren selbst genutzten Wohnungen betrug 150.000.-- € und lag damit deutlich unter dem Verkehrswert. Die Anschaffung des Hauses wurde voll fremd finanziert. Ein Darlehen von 150.000.-- € wurde den beiden selbst genutzten Wohnungen zugeordnet. Mit zwei weiteren Darlehen von insgesamt 305.000.-- € wurden die vermieteten Wohnungen bezahlt. Alle drei Darlehen wurden über das Girokonto des Klägers überwiesen. Am Tag darauf überwies der Kläger den Gesamtkaufpreis von 455.000.-- € auf das Konto seiner Mutter.

Der Fall wurde bis vor den Bundesfinanzhof getragen, welcher entschied: Richtig gemacht hatten die Kläger, dass sie einen separaten Darlehensvertrag zum Erwerb der Anschaffungskosten der beiden selbst genutzten Wohnungen geschlossen hatten. Allerdings sah der Bundesfinanzhof einen Fehler darin, dass alle Darlehensbeträge zunächst auf ein Girokonto des Klägers geflossen waren, von wo er den Gesamtkaufpreis in einer Summe an die Verkäuferin überwies. Diese Betrachtung zeigt wenig Praxisnähe, sie ist jedoch in zukünftigen Fällen unbedingt zu beachten. Der Bundesfinanzhof ließ offen, ob es ausgereicht hätte, wenn zunächst ein Teil des Kaufpreises für die selbst genutzte Wohnung und einige Tage später der Restkaufpreis von demselben Girokonto überwiesen worden wäre, oder ob der Käufer ein zweites Girokonto hätte eröffnen müssen. Er ließ ferner offen, ob er dieselben Anforderungen bei Überweisung auf ein Notaranderkonto gestellt hätte.

Für die Kläger positiv entschied der Bundesfinanzhof weiterhin, dass die Schuldzinsen nicht nach der Wohnfläche aufgeteilt werden dürfen, wie es das Finanzamt wollte. Nach der Wohnfläche hätten die gesamten Schuldzinsen (also die für den eigen genutzten und die für den vermieteten Bereich) nur zu 301/689 berücksichtigt werden dürfen. Richtig war aber die Aufteilung der gesamten Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Kaufpreise, also im Verhältnis 305/455.

Dem Erwerber eines solchen gemischt genutzten Hauses ist zu raten, vor Abschluss von Kreditverträgen den Rat eines Steuerberaters einzuholen. Begangene Fehler wirken sich auf die gesamte Laufzeit der Finanzierung aus. Der Bundesfinanzhof ist wegen seiner in einem einzelnen Punkt praxisfernen Entscheidung, die neue Fragen aufwirft, zu kritisieren. Warum reicht es dem Bundesfinanzhof nicht, wenn in separaten Kreditverträgen der Verwendungszweck und die Zuordnung zu bestimmten Eigentumswohnungen klar und eindeutig bestimmt sind? Die Finanzverwaltung hat dieses Urteil zwischenzeitlich im Bundessteuerblatt veröffentlicht (BStBl. 2009 II, 663). Damit ist es für die Finanzverwaltung bindend. Als Gestaltungstipp sei abschließend darauf hingewiesen, dass die Darlehen für den selbst genutzten und den vermieteten Bereich durchaus unterschiedliche Laufzeiten und Zinssätze aufweisen dürfen, solange dies wirtschaftlich begründbar ist. Es ist zulässig, für den selbst genutzten Bereich primär Eigenmittel einzusetzen und Darlehen schneller zu tilgen als für den vermieteten Bereich.

Klaus A. Schleweit, Steuerberater
Götter, Schleweit & Partner, Heidenheim